Капитал не укладывается в землю // Инвестиции в площадки под девелопмент сократились на треть

За первый квартал инвестиции в площадки под девелопмент в России упали на 31%, до 82,4 млрд руб. Из-за упавшего спроса на жилье и дорогих кредитов девелоперы стараются фокусироваться на уже имеющихся проектах, а не наращивать портфель новыми площадками.

Фото: Константин Франовский, Коммерсантъ

Фото: Константин Франовский, Коммерсантъ

Объем инвестиций в площадки под девелопмент в целом по России за январь—март сократился на 31% год к году, до 82,4 млрд руб., следует из исследования Nikoliers. Такую же динамику наблюдают в IBC Real Estate: по подсчетам компании, вложения в участки для их дальнейшей застройки за первый квартал текущего года уменьшились на 31% год к году, до 64 млрд руб.

Динамика объясняется все еще дорогим заемным финансированием — такие площадки приобретаются за счет кредитных средств, высокая стоимость которых не позволяет выстраивать выгодную экономику проектов, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. Из-за этого объем вложений в площадки под девелопмент в будущем будет продолжать снижаться, ожидает директор департамента инвестиций и земельных активов Ricci Петр Виноградов. В условиях сниженного спроса на жилье многие девелоперы фокусируются на достройке текущих проектов и оптимизации портфелей, говорит директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева.

Например, в Москве и Подмосковье активность покупателей заметно снизилась. По данным аналитического сервиса Dataflat.ru, объем сделок с новостройками в Москве и области за январь—март снизился на 28,9% год к году, до 24,4 тыс. Совокупная выручка застройщиков за этот период уменьшилась на 18,5% год к году, до 497,49 млрд руб., следует из подсчетов сервиса. В таких условиях инвестиции в площадки в столичном регионе сильно сократились: по итогам первого квартала этот показатель сократился на 49,2% год к году, до 53 млрд руб., подсчитал директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.

Дополнительное давление на девелоперов в столице оказывает слишком высокая стоимость земли, которая значительно снижает маржинальность проектов и увеличивает сроки окупаемости, отмечает Екатерина Андреева.

Кроме того, добавляет эксперт, застройщики в Москве переориентируются на возведение высокобюджетного жилья. Этот рынок менее зависим от ипотеки и позволяет застройщику достичь оптимальных финансовых показателей и снизить риски, говорит руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.

Для таких проектов используются площадки в наиболее выгодных локациях, которых сейчас очень мало на рынке, добавляет госпожа Андреева.

В то же время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области объем инвестиций в земельные участки под застройку в январе—марте этого года, напротив, увеличился на 69,8% год к году, до 23,6 млрд руб., по данным Nikoliers. Девелоперы в этом регионе рассматривают текущие инвестиции как подготовку к восстановлению спроса на рынке жилья по мере снижения ключевой ставки ЦБ, отмечает Екатерина Андреева. Рыночная конъюнктура здесь и сейчас довольно стабильна: по итогам января—марта застройщики смогли реализовать квартир на 153 млрд руб., показатель увеличился на 47% год к году, по данным Dataflat.ru.

Девелоперы в Санкт-Петербурге пополняют земельный банк за счет приобретения участков у других застройщиков, оптимизирующих свой портфель, отмечает руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. Около 88% от общего объема сделок с земельными участками в этом регионе — сделки между девелоперами, отмечает Тимур Рывкин. Эксперт поясняет, что это связано с тем, что свободные участки сейчас ограничены и в основном сконцентрированы в портфелях крупных застройщиков.

София Мешкова

Также в нашем канале находится аналитика по рынкам и инструменты для трейдинга. Переходите и получайте пользу — https://t.me/+VQ284AekCtD7EbmQ